Капитальное и временное: таких понятий в Кодексе нет
В Строительном кодексе РК от 9 января 2026 года № 253-VIII, который действует с 1 июля 2026 года и по статье 148 заменил Закон «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности» 2001 года, нет определений «капитального» и «временного» здания. Слово «капитальный» встречается в нём только в выражении «капитальный ремонт», а фундамент нигде не назван критерием. Порядок оформления закон связывает с двумя вещами: входит ли объект в перечень пункта 4 статьи 98 и к какому уровню ответственности он относится.
Бытовое понятие «капитальное здание» ближе всего к недвижимости. По статье 117 Гражданского кодекса РК недвижимым считается имущество, прочно связанное с землёй, то есть такое, которое нельзя переместить без несоразмерного ущерба его назначению. От этого зависит регистрация прав на здание. Для модульных зданий этот критерий полезен и в вопросе о порядке оформления: здание из модулей, которое можно разобрать и перевезти на другую площадку, с землёй прочно не связано, и это довод считать его мобильным комплексом.
Что закон говорит о блок-модулях
- Строительство без проекта. Подпункт 6 пункта 4 статьи 98 Кодекса называет строительство мобильных комплексов контейнерного, блочного и модульного исполнения. Такие объекты заказчик возводит по эскизу, согласованному с акиматом города или района. Условий по этажности, сроку эксплуатации или фундаменту в этой норме нет
- Без экспертизы. По пункту 4 статьи 105 объекты из пункта 4 статьи 98 не подлежат комплексной вневедомственной экспертизе
- Приёмка самим заказчиком. По статье 133 заказчик сам принимает в эксплуатацию объекты третьего уровня из пункта 4 статьи 98. Акт приёмки с исполнительной геодезической съёмкой ставится на учёт в акимате, в цифровой системе градостроительного кадастра
- Третий уровень ответственности. Правила определения технической сложности строительных объектов (приказ и.о. Министра промышленности и строительства РК от 10 апреля 2026 года № 161) прямо относят мобильные комплексы контейнерного, блочного и модульного исполнения к третьему, пониженному уровню
- Без уведомления о начале работ. По пункту 5 Правил организации застройки и прохождения разрешительных процедур (приказ Министра промышленности и строительства РК от 29 мая 2026 года № 265) объекты третьего уровня строятся по эскизу, а проект, экспертиза и уведомление органов ГАСК не требуются
Слабое место здесь одно: понятие «мобильный комплекс» не определено ни в Кодексе, ни в Правилах. Стандарт на мобильные здания СТ РК 2302-2013 распространяется на здания до двух этажей, но применяется добровольно. Поэтому решающее слово остаётся за акиматом, который согласует эскиз и видит, ставится ли объект как мобильный комплекс или как постоянное здание.
Уровни ответственности модульных зданий
Уровень ответственности определяет заказчик, а проектная организация подтверждает его при проектировании (пункт 3 Правил № 161). Для модульных зданий важны такие строки пункта 9 и пункта 7 Правил:
| Объект | III уровень, пониженный | II уровень, нормальный |
|---|---|---|
| Жилые дома | До 5 наземных этажей, в любых грунтах и при любой сейсмичности | От 6 этажей |
| Жилые здания и объекты соцкультбыта вахтовых посёлков | Не выше 3 наземных этажей | «Выше 3-х наземных этажей (включительно)»: из-за этой формулировки трёхэтажный корпус попадает в обе строки |
| Административно-бытовые здания | До 2 наземных этажей в районах с обычными геологическими условиями | От 3 этажей в обычных условиях, а в районах сейсмичностью 7 баллов и выше при любой этажности до 12 этажей |
| Склады и производственные здания, не опасные по пожару и взрыву | Пролёт и высота меньше 12 м, склады до 2 этажей и до 2 000 м² | Пролёт или высота от 12 м, склады выше 2 этажей и больше 2 000 м² |
К третьему уровню также относятся гостиницы, мотели и турбазы до 50 мест, объекты здравоохранения без стационара до 50 посещений в смену и здания предприятий бытового обслуживания до 50 рабочих мест. Модульное общежитие обычно проектируют как жилое здание, но к какой строке его отнести, подтверждает проектировщик.
Где граница: три типичных случая
| Как ставятся модули | Пример | Порядок |
|---|---|---|
| Мобильный комплекс | Блок-контейнеры, бытовки, вахтовый городок на опорах, модульный офис, который можно разобрать и перевезти | Эскиз и его согласование с акиматом за 10 рабочих дней. Без проекта, экспертизы и уведомления. Приёмку делает заказчик, акт ставится на учёт |
| Стационарное здание третьего уровня | Общежитие в два или три этажа на ленточном фундаменте, одно- или двухэтажное АБК с постоянными сетями | Серая зона. Правила застройки допускают эскиз, а Кодекс требует проект (пункт 1 статьи 98) и экспертизу (подпункт 2 пункта 3 статьи 105) для объектов вне перечня. Если модули можно разобрать и перевезти без несоразмерного ущерба, по статье 117 ГК здание не становится недвижимостью, и это сильный довод для эскиза. Проект и экспертиза нужны, если акимат не согласует эскиз как мобильный комплекс или заказчику нужна регистрация здания как недвижимости |
| Здание второго уровня | АБК от трёх этажей, любое АБК в сейсмических районах, вахтовый корпус выше трёх этажей | Полный порядок: исходные материалы, проект, экспертиза, уведомление ГАСК с талоном, приёмка по главе 18 Кодекса, учёт акта |
По статье 10 Закона «О правовых актах» кодекс стоит выше приказа министра, и нижестоящий акт не должен противоречить вышестоящему, поэтому при споре безопаснее опираться на текст Кодекса. Поэтому для стационарного здания всё решает то, признает ли акимат его мобильным комплексом, и выяснять это стоит на этапе эскиза. В пункте 5 Правил есть ещё оговорка о районах повышенной сейсмической опасности, и из её текста неясно, к какой части пункта она относится. В сейсмических районах порядок тем более стоит сверить с акиматом заранее.
Порядок шагов и сроки
| Этап | Основание | Срок |
|---|---|---|
| 1. Право на земельный участок | Пункт 2 статьи 120 Кодекса | Зависит от ситуации с участком |
| 2. Исходные материалы: архитектурно-планировочное задание (АПЗ) и технические условия на подключение к сетям | Пункт 29 Правил застройки | 9 рабочих дней, для технически сложных объектов 15. Полный пакет исходных материалов на новое строительство: 15 и 17 рабочих дней |
| 3а. Эскиз и его согласование для объектов из перечня статьи 98, в том числе мобильных комплексов | Пункт 4 статьи 98, пункт 45 Правил | 10 рабочих дней |
| 3б. Проект и экспертиза для остальных объектов | Пункт 3 статьи 105 | По правилам проведения экспертизы (статья 106 Кодекса) |
| 4. Уведомление органов ГАСК о начале строительно-монтажных работ | Пункт 11 статьи 120, Закон «О разрешениях и уведомлениях» | До начала работ. Для I и II уровней начало строительства подтверждает талон о приёме уведомления |
| 5. Приёмка в эксплуатацию | Статья 133 для объектов из перечня статьи 98, глава 18 Кодекса для остальных | После завершения работ |
| 6. Учёт акта приёмки | Пункт 5 статьи 133 | Акт с исполнительной съёмкой ставит на учёт акимат |
Сроки государственных услуг взяты из Правил застройки 2026 года. Срок экспертизы зависит от объекта и устанавливается правилами её проведения.
Земельный участок: с чего начинается любое здание
По пункту 2 статьи 120 Строительного кодекса работы ведутся только на участке, на который у заказчика есть право собственности или землепользования. Это касается и мобильных комплексов, и стационарных зданий. Участок должен находиться в функциональной зоне, которая допускает такой объект: если это не так, сначала решают вопрос с участком и только потом получают исходные материалы.
Отдельного внимания требуют охранные зоны автомобильных дорог и линий электропередачи: размещение там стоит заранее обсудить с владельцами этих объектов. Для водоохранных зон и полос Кодекс прямо отсылает к водному законодательству (пункт 11 статьи 120). На землях промышленности и на месторождениях порядок размещения обычно задаёт собственник участка или недропользователь в рамках проекта обустройства.
Модульные общежития, офисы и АБК
По этажности модульные общежития, административно-бытовые корпуса, столовые и офисы из модульных зданий серии Стандарт почти всегда укладываются в третий уровень ответственности. Как их оформлять, зависит от исполнения. Комплекс из транспортабельных модулей на опорах проходит как мобильный, а здание на фундаменте с постоянными сетями попадает в серую зону из раздела выше. По строке об административно-бытовых зданиях трёхэтажное АБК относится ко второму уровню, поэтому для него порядок стоит обсудить с акиматом особенно заранее.
Что даёт производитель и что остаётся за заказчиком. Модули INTERMODULE поставляются с техническим паспортом изделия. Декларацию о соответствии техническому регламенту на модульные строительные блоки из стали мы оформляем на партию по договору поставки: такую схему регламент допускает наравне с серийной (пункт 56 и приложение 6 технического регламента № 435). Подробнее в статье о сертификатах и декларациях на модульные здания. Право на участок, исходные материалы, согласование эскиза или проект, приёмку и учёт акта оформляет заказчик, при необходимости вместе с проектной организацией. Пожарные требования к самому зданию описаны в статье о пожарной безопасности модульных зданий.
Что подготовить до заказа модулей
- Решение, как ставится объект: мобильный комплекс или стационарное здание, и ожидаемый уровень ответственности. Его стоит обсудить с проектировщиком и акиматом до заказа
- Правоустанавливающие документы на участок и подтверждение, что он находится в подходящей функциональной зоне
- Исходные материалы: АПЗ и технические условия на подключение к электричеству, воде, канализации и теплу, если здание подключается к сетям
- Задание на проектирование: назначение, число людей, этажность, регион эксплуатации. Что входит в исходно-разрешительную документацию, разобрано в статье ИРД для модульного здания
- Решение по основанию: блоки, плита или сваи, подробнее в статье фундамент для модульного здания
- Бюджет с учётом основания, сетей, доставки и монтажа, а не только стоимости модулей. Ориентиры собраны в статье о стоимости модульного здания
Ответственность за строительство без документов
Штраф не самое дорогое последствие. Эксплуатация строительного объекта без утверждённого акта приёмки не допускается (пункт 10 статьи 132 Кодекса), а сам акт служит основанием для регистрации прав на здание как на недвижимость (пункт 14 статьи 120). Легализовать объект после постройки сложнее и дороже, чем пройти процедуры до начала работ, поэтому порядок оформления стоит заложить в график проекта вместе со сроком производства модулей.
Частые вопросы
Первоисточники
Тексты сверены на портале «Әділет» 19 октября 2026 года. Ссылки ведут на нужный пункт документа.
- Правила определения технической сложности строительных объектов, приказ и.о. Министра промышленности и строительства РК от 10 апреля 2026 года № 161: II уровень, III уровень
- Правила организации застройки и прохождения разрешительных процедур в сфере строительства, приказ Министра промышленности и строительства РК от 29 мая 2026 года № 265: пункт 5, сроки АПЗ, срок согласования эскиза
- Гражданский кодекс РК, статья 117: недвижимое и движимое имущество
- Закон РК «О правовых актах» от 6 апреля 2016 года № 480-V: статья 10, иерархия нормативных правовых актов
- Закон РК «О республиканском бюджете на 2026–2028 годы» от 8 декабря 2025 года № 239-VIII, статья 7: МРП 4 325 ₸
Нужна помощь с документами на модульное здание?
Подскажем, какие документы понадобятся для вашего участка и что запросить у проектировщика и в акимате. Технический паспорт передаём при поставке, декларацию о соответствии оформляем на партию по договору.
Задать вопрос Позвонить